Внесение недвижимого имущества в уставный капитал ООО

При регистрации ООО в обязательном порядке формируется уставный капитал. Его сумма не должна быть менее 10 тыс. руб. Кроме денег в него может быть внесено недвижимое имущество. Его оформление производится в установленном законом порядке.

Зачем вносить недвижимость в уставный капитал

Для развития бизнеса необходим уставный капитал — фиксированная сумма, которая зачисляется на счет предприятия всеми учредителями общества с ограниченной ответственностью при его создании. Используется для совершения первоначальных операций. Он является гарантией для кредиторов, подтверждающей платежеспособность клиента. Для его увеличения в него включают не только денежные средства, но и иное имущество:

• коммерческие объекты недвижимости;
• автотранспорт;
• оргтехнику.

Недвижимость имеет более высокую стоимость, что придает вес базовой сумме и влияет на принятие положительных решений при оформлении кредитов.

Основные этапы внесения недвижимости

Внесение недвижимого имущества в уставный капитал ООО производится при регистрации общества (при наличии на счету минимальной суммы  — не менее 10 тыс. р.) или на любом этапе его развития, если такое решение приняли все соучредители. Процесс производится поэтапно, в установленном порядке.

• Приняв решение увеличить уставный капитал за счет внесения в него недвижимости, соучредители документально подтверждают свое согласие на совершение этого действия.
• Проводится оценка объекта. До 2014 года действовала упрощенная схема (ФЗ № 14, ст. 15, п. 2). По настоящему законодательству необходимо производить оценку любого имущества, которое переходит на баланс общества. При проведении сделок, в которых недвижимость будет использоваться для платежа, нужно учитывать, что эта доля не должна превышать сумму оценки.
• После получения оценки имущество передается на баланс общества. Действие подтверждается актом приема-передачи, подписанным собственником объекта и представителем ООО.
• Данные о внесении недвижимости отражаются в уставных документах организации. Изменения оформляются в ИФНС после подачи заявления формы Р13001.

Оценка объекта недвижимости — обязательное условие для его включения в уставный капитал. Без акта специалиста сделки, проводимые с этим имуществом, считаются незаконными. Отсутствие документа может стать причиной признания недействительным Устава общества.

Независимая оценка при внесении вклада в уставный капитал

Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью разрешено формировать из денежных и неденежных средств, в том числе, объектов недвижимости. Для оценки их стоимости приглашается независимый оценщик, имеющий право на совершение указанных действий.

Как выбрать оценщика

Оценку недвижимости может проводить как специалист из независимой оценочной компании, так и частный оценщик (но состояний в одной из зарегистрированных организаций). К специалисту предъявляется ряд требований, касающихся отношений с соучредителями:

• он не должен быть родственником;
• не состоит в трудовых отношениях;
• не имеет финансовые отношения типа должник-кредитор;
• не является деловым партнером.

Оценщик не должен иметь имущественных прав на объект оценки. При не соблюдении перечисленных условий специалист признается нелегитимным, а составленный им документ — недействительным.

Из чего формируется рыночная стоимость объекта

При оценке недвижимости учитывается не только внешний вид объекта и его назначение (коммерческое, производственное, жилое), но и расположение. Имущество в центре стоит на порядок выше, чем здание или участок на окраине города или за его пределами. Если речь идет о земельных участках, то учитываются права, которые имеет на него владелец:

• бессрочного пользования;
• аренда;
• собственность.

Квалифицированный специалист учтет существенные детали и составит акт оценки с учетом всех факторов. В дальнейшем общество при совершении сделок может использовать акт оценки для подтверждения своей платежеспособности.

Ответственность оценщика

Специалист, приглашенный для проведения оценки, не имеет права на завышение стоимости имущества. За сумму, указанную в акте, он несет ответственность наравне с соучредителями общества. При возникновении спорных вопросов оценщик привлекается к ответственности в размере допущенного завышения. Если в результате неправильной оценки обществу нанесен финансовый ущерб, компенсация производится за счет личного имущества оценщика или средств оценочной компании.

Порядок оценки имущества, вносимого в уставный капитал

При внесении неденежного вклада владелец имущества:

• выбирает оценщика или оценочную компанию и заключает договор на оказание услуг (в документе указываются данные о специалисте и организации, в которой он зарегистрирован по закону 135-ФЗ ст.10);
• специалисту предоставляется информация об объекте и доступ к нему.

Составленный акт утверждают соучредители на общем собрании, которое требуется провести в течение полугода. По результатам его проведения составляется протокол, в котором указывается стоимость вносимого объекта (она не должна быть выше указанной в акте оценщика).

Внесение недвижимости в уставный капитал позволяет заключать более выгодные сделки, развивать бизнес, закупать новое оборудование на расширение производства.

Процедура включения неденежного имущества занимает много времени, а составление документов определенной формы требует знания бюрократических вопросов. Намного удобнее воспользоваться помощью квалифицированного юриста, который в качестве официального представителя соучредителей возьмет на себя решение всех правовых вопросов, включая оформление изменений в уставных документах.

Наша компания оказывает услуги, связанные с оформлением внесения недвижимости в уставный капитал, освобождая учредителей общества с ограниченной ответственностью для решения производственных или финансовых вопросов, в которых они лучше разбираются.